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ファイナンシャル・プランナー 金子千春
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住宅ローンを組む際、「自分にとっての借入可能額はいくらか」、というのは気になるところです。今回は、年収ごとに無理なく返済できる住宅ローンの組み方をシミュレーションしてみます。

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金融機関から借り入れできる金額の目安は返済比率で把握できる~住宅ローンの適用金利と審査金利は異なる?~

一般的に、住宅ローンの審査基準の中には「返済比率」を満たしていること、という要件があります。返済比率とは、住宅ローン以外の借入額も含めた年収に対する年間返済額の割合を意味します。ちなみに、年収とは給与所得者は税込の年収、自営業者などでは所得です。例えば、年収400万円の給与所得者で年間のローン返済額が120万円であれば、返済比率は120万円÷400万円×100=30%となります。返済比率は金融機関によっても異なりますが、一般的に民間金融機関では上限が35~40%以下となっています。なお、【フラット35】では、返済比率は以下の通りです。
<【フラット35】の返済比率>

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返済比率は年収と年間返済金額で決まるので、年間返済金額を何%の金利で計算するかで結果に大きな差が出てきます。実は民間金融機関が返済比率を計算する際の金利(審査金利)は、住宅ローンの実際の適用金利ではありません。適用金利というのは、実際に皆さんが借り入れをする際に適用される金利で、審査金利というのは、金融機関が「この人にいくらくらい貸しても大丈夫か?」という住宅ローン借入可否を審査する際に使う金利です。
金融機関によっても異なりますが、現状では3~4%程度を審査金利としているようです。一方で、【フラット35】では当初の金利が最後まで変わらない全期間固定金利型ということもあり、通常、適用金利を使って返済比率を計算します。したがって、同じ年収でも金融機関によって、借入可能な上限金額が変わる可能性があるわけですね。

金融機関から借り入れできる金額の目安を計算する!

では、借入限度額はいくらか、具体的な事例で見てみましょう。

<条件>

30歳 年収400万円 返済期間35年 
元利均等返済方式 ボーナス返済なし
他に借り入れはなし

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<借入金額100万円あたりの月返済額 元利均等返済方式>

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 まず、どちらのパターンも返済比率は35%以内なので、年間返済額を400万円×35%=140万円以内、月返済額を約11万6,600円に抑える必要があります。A銀行で借り入れをする場合、借入限度額を計算する際の金利は、適用金利の0.7%ではなく審査金利の3.5%を使います。したがって、返済比率から見た借入限度額は、11万6,600円÷4,132円×100万円=約2,820万円(10万円以下切捨)となります。一方で、【フラット35】で借り入れした場合、実際に適用される1.54%をそのまま借入限度額を計算する際に使いますので、11万6,600円÷3,081円×100万円=約3,780万円(10万円以下切捨)が借入限度額です。

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なお、現在のような低金利の状況下では、事例でもわかるように【フラット35】で借り入れをした方が借入限度額は多くなるので、民間金融機関での借入金額が希望に足りない場合には、【フラット35】を選ぶという選択もあるでしょう。ただし、もちろん、「無理なく返済できる」範囲での借入額に抑えることは忘れずに!

家計から見て、借入額が適正であるかもチェックが必要!

今までは、「金融機関からいくら融資を受けられるか?」という観点からの借入可能額を見てきました。ただし、住宅ローンの返済では「自分の家計上、いくら借りても大丈夫か?」という観点が非常に大切です。住宅ローンは、年収から税金などを控除した「手取り」から返済しますので、一般的には、無理なく長期間返済を続けるには、返済比率を年収の20~25%以内程度に抑えておくことが理想です。また、住宅ローン返済に加えて、固定資産税や積立修繕金、管理費(マンションの場合)などを含めて、住居費を年収の30%程度に抑えておくと安心でしょう。
では、Aさんのケースで見てみましょう。

<条件>

Aさん:30歳 年収400万円
妻 :28歳 専業主婦 こども:1歳

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まず、Aさんの「無理なく返済できる毎月の返済額」は、「現在の家賃+住宅購入のための貯蓄」から「こどものための貯蓄」、「修繕積立金・管理費」や「固定資産税など」の購入後に増える負担を引いた金額となります。したがって、「無理なく返済できる毎月の返済額」は((現在の家賃8万円+住宅購入のための貯蓄3万円-こどもの貯蓄1万円-修繕積立金・管理費1万円)×12ヶ月)-固定資産税等年間10万円)÷12ヶ月=約8万1,600円です。
すなわち、Aさんのケースで【フラット35】で借り入れる場合、金融機関の審査基準から見た借入限度額は約3,780万円ですが、家計から見た適正借入額は、81,600円÷3,081円×100万円=約2,640万円(10万円以下切捨)ということになります。ちなみにこの場合の返済比率は、年間返済額97万9,200円÷400万円×100=約24%、住居費は、(年間返済額97万9,200円+固定資産税など10万円+積立修繕金・管理費年間12万円)÷400万円×100=約30%となり、一応の理想圏内に抑えることができています。

<審査で見る借入可能額>

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<家計から見る借入可能額(適正借入額)>

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このように、もし、金融機関での借入可能額が自分の予想や予定よりも多かったとしても、家計から見て、借入額が適正であるかの判断も忘れないようにしましょう。また、Aさんのケースでは、すまい給付金が30万円※1(借り入れした当初1回のみ)が支給されますし、住宅ローン控除も受けられるので、その分は、住宅ローンの繰上返済に回す、収入が減少した場合の補てんに回すなどの工夫もしたいものです。

住宅の予算は、首都圏で家を買うのか、地方で買うのか、戸建てかマンションか、家族が増える可能性があるのか、配偶者が働く予定があるのか、あるいは仕事を辞める予定があるのか、などによっても変わってきます。特に都心部で購入する場合には、返済比率が高めになってしまうケースも出てきます。そんなケースでは、生命保険契約の見直しを行う、家計の中の無駄を削減する、配偶者が少しでも働く、など無理なく返済できるように工夫をすることも考えてみてください。

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金子千春

千春コンサルティング事務所 代表
ファイナンシャル・プランナー(CFP)、1級ファイナンシャル技能士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー

新生銀行を経て2004年より独立。ライフプランや住宅ローンセミナー、個別相談、宅建講師、企業の従業員向け投資教育、小中学校や児童館での金銭教育など、「知らないで損をする」ことのないようにという観点から、講師や執筆を中心に活動中。

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