ファイナンシャル・プランナー 中村宏
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金利水準が高い頃に借りた【フラット35】を、低金利水準の今の【フラット35】へ借り換えられることは、あまり知られていないのではないでしょうか。同じ商品性で同じ金利タイプの住宅ローンに借り換えて、最終返済日まで月々の返済額が変わらない安心を確保しつつ、家計支出の削減をしましょう。

金利が変わらない全期間固定金利型に借り換えれば安心

現在よりも高い金利の【フラット35】を借りた方の中には、その後の市場金利の低下に伴い、すでに借り換えをした方や、今現在借り換えを検討している方もいるでしょう。
借り換え対象の住宅ローンは、借り入れ時の金利が低い変動金利(半年型)や当初固定金利型の金利タイプに目が向かいがちです。しかし、これらには金利上昇リスクがあります。将来金利が上昇すると返済額がアップし、家計を圧迫しないとも限りません。
市場金利が歴史的な低水準だと言われる今は、全期間固定金利型の金利も相当低くなっているため、ぜひ借り換えの対象に加えてほしいものです。全期間固定金利型に借り換えると、将来の金利上昇リスクを心配することなく総返済額を削減することができます。

また、現在返済中の【フラット35】から、新しい【フラット35】への借り換えにおいては、取り扱い金融機関を変更することもできますし、金融機関が承諾すれば同じ金融機関内で変更することもできます。いずれにしろ、借り換えの前も後も【フラット35】になるため、商品性は変わりません。

なお、金融機関が独自に提供している住宅ローンから【フラット35】への借り換えも可能です。金利の低い今のうちに、変動金利(半年型)など金利上昇リスクのある住宅ローンから、リスクのない全期間固定金利型の住宅ローンに借り換えたい人は、検討してみる価値があるでしょう。

【フラット35】の金利は金融機関や借入時期によって違うため、うまく利用すれば大きな借り換えメリットがある!

【フラット35】の金利は、金融機関によっても、借入時期によっても異なります。
2015年3月に金融機関が提示している金利は、最低1.470%~最高2.090%(返済期間21年以上、融資比率9割以下の場合)ですが、1年前の2014年3月は最低1.740%~最高2.400%ですので、金利は1年前よりも0.3%程度低くなっています。
もっと以前の金利と比較すると、現在より1%以上も金利差がある場合もあります。

<【フラット35】金利の推移(最低~最高)>(返済期間21年以上、融資率9割以下)

時期 最低 最高
2015年1月 1.470% 2.120%
2014年1月 1.800% 2.490%
2013年1月 1.990% 2.940%
2012年1月 2.140% 3.200%
2011年1月 2.410% 3.400%
2010年1月 2.570% 3.520%
2009年1月 2.880% 3.830%
2008年1月 2.820% 3.460%
2007年1月 2.750% 3.550%
2006年1月 2.521% 3.570%

※【フラット35】の金利は毎月公表されていますが、2006年~2015年の1月金利だけを掲載しています。住宅金融支援機構より

たとえば、6年前の2009年1月に金利2.880%、借入額3,000万円、返済期間30年、元利均等返済で借り入れをした場合、2015年1月から支払う利息の総額(7年目から30年目までの24年間の利息総額)は約999万円ですが、6年後の2015年1月に金利1.470%、返済期間24年、元利均等返済で借り換えた場合(借入金額はローン残高の2,587万円)、支払う利息の総額は約485万円です。
借り換え前と後との差額は500万円以上にもなるため、借り換えのコストを差し引いても十分にメリットがあります。

【フラット35】への借り換えを行う上での注意点

なお、【フラット35】への借り換えをするには、いくつかの注意点があります。
まず、【フラット35】の新規融資を取り扱っている金融機関でも、借り換えには対応していないところがあるので事前に確認をする必要があります。
また、同じ【フラット35】への借り換えとはいえ、新しく契約を結ぶことになります。そのため、融資審査は一から行われます。収入や担保評価によっては、借り換えができない場合もあります。なお、借り換えでは、省エネルギー性に優れた住宅など質の高い住宅取得を支援するための【フラット35】Sを利用することはできません。

登記上の手続きにおいても、これまでの抵当権を抹消し、改めて借り換え後の【フラット35】の抵当権を設定する必要があります。抵当権の抹消、設定それぞれに登録免許税および司法書士報酬が発生します。その他、金銭消費貸借契約書等に貼付する印紙代や融資事務手数料も必要になります。機構団信特約もいったん解約し、改めて加入しなおす形態になります。

日本銀行が大規模な金融緩和政策の実施によって、金利が低水準で推移している今は、借り換えのチャンスです。
まずは行動をスタートさせ、コストも含めた借り換えのシミュレーションをしてみて、どれだけのメリットがあるか把握してみてはいかがでしょうか。

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中村宏

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザー

個人相談、セミナー講師、新聞や雑誌・Webの記事執筆や取材協力が主な業務。
暮らしのお金に関するお役立ち情報として、無料のメールマガジン「生活マネー ミニ講座」(平日:毎日)を配信中。

FPオフィス ワーク・ワークス代表

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