ファイナンシャル・プランナー 中村宏
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前回、住宅ローンを選ぶときには、金利だけでなく、諸費用にも目を向けてしっかりと比較検討した方がいいという話をしました。そして、住宅ローンに付随する諸費用の種類とその内容をご紹介し、特に金融機関によって違いのある諸費用は、「事務手数料」、「保証料」、「団体信用生命保険特約料」の3つであることを述べました。
今回は、その3つの諸費用に配慮した住宅ローンの選び方を具体的に述べたいと思います。

住宅ローンは、金融機関の前に金利タイプを選ぶ!

住宅ローンのおおよその借入額が決まったら、金融機関を決める前に、まずは金利タイプを絞り込みます。金利タイプには、変動金利(半年型)と当初固定金利型、全期固定金利型の3種類がありますが、それぞれの特徴を踏まえ、金利動向や今後のライフプランに応じて決定します。もちろん、シミュレーションの結果によっては、あらためて金利タイプを変更しても構いません。

金利上昇のリスクを排除し、毎月の返済額を固定したいなら、全期固定金利型が適しています。特に借り入れるときの市場金利が低く、将来は金利が上昇すると予想される場合は、市場金利が上昇しても返済額がアップしないので、ライフプランを変更しなくてすみます。
一方、家計にゆとりがあり、金利が上昇して返済額がアップしても繰上返済などをすることで十分に対応できそうな場合は、変動金利(半年型)や当初固定金利型でも構いません。ただし、長期に渡る住宅ローンの返済は、目先の金利や返済額の低さだけで決めず、将来の子供の教育費負担や夫婦の老後資金の準備に、返済額のアップが影響を与えないように配慮することが肝要です。

いずれにしても、まずは金利タイプを決めます。当初固定金利型の場合は、固定金利の期間も2年なのか、3年なのか、あるいは5年、10年なのかを決定します。

同じ金利タイプで複数の金融機関の商品を比較する!

金利タイプを決めたあとに、その金利タイプを住宅ローン商品のラインナップに持つ金融機関をいくつか選びます。

<金融機関別の住宅ローン>

金融機関 取り扱い金利タイプ 諸費用等のおもな特徴
メガバンク
地方銀行
信用金庫
JAバンク  など
変動金利(半年型)
当初固定金利型
全期固定金利型
  • ・事務手数料には定額タイプと定率タイプがある
  • ・保証料がかかる
  • ・団体信用生命保険特約料がかかる
ネット銀行
流通系の銀行  など
変動金利(半年型)
当初固定金利型
全期固定金利型
  • ・事務手数料には定額タイプと定率タイプがある
  • ・保証料がかからない
  • ・団体信用生命保険特約料がかからない
【フラット35】を取り扱っている金融機関
(メガバンク、地方銀行、信用金庫、JAバンク、ノンバンクなど)
全期固定金利型
  • ・同じ【フラット35】でも取り扱う金融機関によって金利が異なる
  • ・事務手数料には定額タイプと定率タイプがある
  • ・保証料がかからない
  • ・団体信用生命保険特約料がかかる

住宅ローン商品を提供している金融機関は、その特徴によって大きく3種類に分けることができます。
ひとつは昔からある金融機関で、メガバンク、地方銀行、信用金庫、JAバンクなどはそれぞれ独自の住宅ローン商品を販売しています。住まいや職場の近所にあり、給与振込口座や生活資金口座を持っている方も多く、馴染みの深い金融機関です。これらの金融機関が販売する住宅ローンは、一般的に保証料がかかります。団体信用生命保険特約料もかかるのが特徴ですが、中にはかからずに金利に含まれている金融機関もあります。

近年になって新しく現れたネット銀行や流通系の銀行も住宅ローンを販売しています。これらの住宅ローンの特徴は、一般的に保証料も団体信用生命保険特約料もかからないことです。

【フラット35】は、金融機関ではなく住宅ローン商品です。この住宅ローンは、独立行政法人住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している商品で、メガバンクや地方銀行、JAバンク、ノンバンクなど様々な金融機関が取り扱っています。【フラット35】の特徴は、保証料はかかりませんが、団体信用生命保険特約料がかかります。なお、【フラット35】は、同じ商品でも取り扱っている金融機関によって金利や事務手数料が異なることも選ぶ上で注意すべき点のひとつです。

これらの中から気になる金融機関をいくつか選択します。ポイントは金利の低さ、諸費用の低さ、その他特典などがあれば、それらも参考にしてピックアップします。

具体的にシミュレーションをして選ぶ!

実際に、3つの金融機関の住宅ローンを、諸費用含めてシミュレーションして比較してみましょう。

<事例>

借入額:3,000万円
返済期間:35年
金利タイプ:全期固定金利型
元利均等返済・ボーナス返済なし

<シミュレーション:3つの金融機関の比較>

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※1 保証料は、金融機関によっても住宅ローンを借りる方の審査結果によっても異なりますが、借入額1,000万円、返済期間35年の保証料の目安を20万円として計算します。
※2 【フラット35】の団信特約料は「機構団信特約料シミュレーション」で試算することができます。表中の金額は、3大疾病保障なし・デュエット(夫婦連生団信)利用なしの試算です。

上の事例の場合、Cの金融機関が提供している【フラット35】が、諸費用込みの総支払額では最も負担が小さく、有利だということがわかります。ただし、返済中に繰上返済などをする場合には結果が異なる場合があります。たとえば、借り入れたあとに毎年100万円の繰上返済を10年間行う場合、Bの総支払額は35,929,262円(事務手数料:43,200円、総返済額:35,886,062円)ですが、Cの住宅ローンの総支払額は36,185,973円(事務手数料:648,000円、団信特約料:1,111,600円、総返済額:34,426,373円)となり、Bの方が有利になってしまいます。

以上のように、住宅ローンは金利水準の高低だけで選ぶのではなく、おもな諸費用も含めて比較検討する必要があります。その上で、その他の特典や手続きのしやすさなどを加味して決めるのがよいでしょう。

住宅ローンを借りる金融機関は、ハウスメーカーや工務店、マンションデベロッパーから紹介された中から選ばないといけないわけではありません。住宅ローンを借りる当事者は自分なのですから、自分にとって有利で気に入った金融機関を自分で探せばよいのです。借りたあとには長い返済が控えています。自分でじっくり検討し、納得できる金融機関、住宅ローンを選択してください。

→前回の「住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく、諸費用もしっかり比較する!(1)」へ

 

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中村宏

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザー

個人相談、セミナー講師、新聞や雑誌・Webの記事執筆や取材協力が主な業務。
暮らしのお金に関するお役立ち情報として、無料のメールマガジン「生活マネー ミニ講座」(平日:毎日)を配信中。

FPオフィス ワーク・ワークス代表

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