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住宅ローンの借り入れ額は、年収によって制限が加わります。金融機関が設定している一般的な基準をもとに、自分の年収でいくらまでの借り入れができるかの目安を把握するとともに、自分にとっての「無理なく返せる額」から借り入れ額を決める方法について解説します。

ファイナンシャル・プランナー 中村宏
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住宅ローンは、借りたい金額を思うように借りられるわけではない!

住宅の購入には多額のお金がかかるため、多くの人が住宅ローンを活用します。そのため、住宅ローンは、私たちにとってさまざまな種類があるローンの中でも馴染み深いローンのひとつではないでしょうか。
ただ、ローンは、誰でも、いくらでも借りられるわけではありません。金融機関はさまざまな観点で審査し、貸せる人に、貸せる金額だけお金を貸します。つまり、貸した後、安定して返済をしてくれそうな人に、返済できそうな額を貸すのです。
したがって、私たちは、欲しい住宅を買う前に、金融機関の審査を受け、必要な額の住宅ローンを組めるかを確認する必要があります。実際に金融機関が審査する項目には、土地や建物の担保評価、勤務先、勤務形態、収入、他のローンの借り入れの状況などがあります。また、「いくらまで借りられるか?」の目安は、返済額が収入に対してどのくらいの割合か(返済負担率)によって決まります。

年収によって住宅ローンの借り入れ額は制限される!

金融機関がいくら貸してくれるかの目安は、「返済負担率」を計算して把握することができます。「返済負担率」は、年収に対する年間返済額の割合のことで、基準は金融機関によって異なります。基準が公表されている住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット35】では、次のように設定されています。この基準を目安と考えればよいでしょう。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30%以下 35%以下

たとえば、年収500万円の場合、上の表による返済負担率の基準は35%以下です。つまり、500万円×35%=175万円が年間返済額の上限となり、この金額を上回るような返済になる金額は貸してくれません。この例で借りることができる金額を求めるには、まず、毎月返済額の上限を計算します。

175万円÷12ヶ月=約14.5万円(毎月返済額の上限)

この金額と、金利、返済期間を条件に、借りることができる金額をシミュレーションすることができます。最近では、さまざまな金融機関のサイトがシミュレーション機能を持っていますので、簡単に試算することができます。なお、金利については、実際の適用金利ではなく、一般の民間金融機関が審査する際の金利にしていると言われている「4%」で試算しましょう。

毎月返済額から借入可能金額を計算

年収500万円の方の場合、借入可能額をシミュレーションすると、返済期間ごとに次の金額になります。

返済期間 借入可能金額
20年 2,392万円
25年 2,747万円
30年 3,037万円
35年 3,274万円

(【条件】毎月返済額:14.5万円、金利:4%、返済方式:元利均等)

シミュレーション結果を見てわかるとおり、返済期間を延ばすと借りられる金額が多くなります。しかし、家計への返済負担が長く続くことになるため、安易に返済期間を延ばして借り入れ額を増やさないほうがいいでしょう。

他の借り入れがあれば、住宅ローンの借入可能額が少なくなる

既に返済中の自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い、リボ払いも含みます。)等があると、返済負担率に影響を与え、住宅ローンの借入可能額が少なくなります。
先ほどの年収500万円の方の例では、他に借り入れがなければ毎月返済額の上限は14.5万円ですが、既に自動車ローンで毎月3万円(年間36万円)の返済をしている場合、これから借りる住宅ローンの毎月返済額の上限は、14.5万円-3万円=11.5万円として審査されます。
このため、住宅ローンで十分な額を借りたい場合には、あらかじめ他の借り入れを整理しておく必要があります。

派遣社員や契約社員、自営業者は審査が厳しくなる

会社員でも正社員の場合は、長期雇用が前提で安定した収入が見込めるため、安定的な返済が可能だと判断されて住宅ローンを組みやすいのですが、雇用期間が短い派遣社員や契約社員は、住宅ローンを組めないのが一般的です。借りられる場合も、金融機関が限られていたり、借入条件が厳しかったりするために注意が必要です。

また、会社員の収入は「額面年収」で審査されますが、自営業者は収入から費用を差し引いた「所得」で審査されるため、収入が会社員と同じでも借りられる額が少なくなります。また、自営業者は収入が安定しない傾向があるため、過去2~3年分の確定申告書類の提出を求められます。自営業者の方が住宅ローンを借りる場合には、自己資金を多めに準備しておく必要があります。

「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から借入金を決めることがポイント

金融機関の返済負担率基準の上限まで住宅ローンを借りると、家計への負担がかなり大きくなります。年収500万円の方の返済負担率の上限35%から年間返済額の限度額を計算すると175万円でした。この年収500万円は額面(総支給額)であり、実際の手取額(可処分所得)は、税金や社会保険料を差し引いた400万円程度です。この中から175万円をローン返済に充てると、残りの225万円(月額約19万円)で生活しなければなりません。
住宅ローンの返済は、20年以上、30年以上など長期間に及びます。この間に子供が生まれ、教育費の支出をし、夫婦の老後の準備をする必要があれば、ローン返済が重荷になるはずです。しかし、いったん借りてしまったお金は返さざるを得ません。一般的に「やりくりが大変にならないようにするには、返済負担率を25%以下に抑えた方がいい」とアドバイスされますが、実際にはもっと低くしたほういいでしょう。年収にもよりますが、「20%以下」を目指したいものです。
個々の家計で将来のライフプランの実現に支障を来さないようにするには、現在の家賃や駐車場代などを参考にして、「無理なく毎月返せる額」を夫婦で話し合って決めることがポイントです。決めた「返済額」を夫婦の目標に設定し、必要に応じて支出に優先順位をつけて家計を切り詰めたり、お互いが世帯の収入を増やす努力をしながら返済を行うのです。夫婦が協力しながら家計を管理するなかで家族間の絆が強まり、生活にもメリハリが生まれるはずです。

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中村宏

ファイナンシャル・プランナー(CFP)、住宅ローンアドバイザー

個人相談、セミナー講師、新聞や雑誌・Webの記事執筆や取材協力が主な業務。
暮らしのお金に関するお役立ち情報として、無料のメールマガジン「生活マネー ミニ講座」(平日:毎日)を配信中。

FPオフィス ワーク・ワークス代表

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