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ファイナンシャル・プランナー 風呂内亜矢
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自宅を購入する際、マンションと戸建てで悩まれる方も多いかもしれません。その時の判断基準の1つが、生涯でかかるコストといえます。一方、総額でかかるコストの比較だけで判断をしてはいけない側面もあります。今回はマンションと戸建てを比較して、購入する場合のお金がどのくらいかかるのかについて考えてみます。

戸建ては“一気に”、マンションは“じわじわ”

戸建てとマンションの維持費の特徴としては、戸建ては必要な時に一気に支払うのに対し、マンションは毎月支払いを続けていくというものがあります。トータルで支払う金額の比較も気になりますが、何年後にいくら支払いが発生し、その頃わが家のライフイベントにはどういったものがあるかなども考えておけると心強いです。
例えば総額でかかるコストが多少高くても、子供の大学進学の時期と家の修繕費がかさむ時期が重なると、辛く感じることもあるかもしれません。一方で充分に貯蓄がある家庭だと、まとまった資金を必要な時に捻出でき総額でかかるコストを抑えるという選択もあるかもしれませんね。

いつ、いくら費用がかかるか

1.購入時

住宅購入時にかかる費用を考えてみます。チラシやパンフレットに掲載されている金額は土地や建物の価格ですが、物件を購入する際には「諸費用」がかかります。住宅購入時にかかる諸費用は一般的に、新築物件の場合は、物件価格の3~5%程度と言われていますので、3,000万円の物件を購入する場合、90~150万円程度の費用が必要となります。中古物件の場合は、それにプラスして仲介手数料(物件価格の約3%が上限)がかかりますので、新築物件と比べると少し高めになります。
諸費用の主な内訳は不動産登記するための費用(登記費用)や、住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う事務手数料などがあります。マンションと戸建てで違いが出るのは以下通りです。

・修繕積立基金・・・マンションを購入した場合にかかる費用。
・水道加入負担金・・・戸建てを購入した場合にかかる費用(物件価格に含まれていることもある)
・火災保険料・・・マンション、戸建て、どちらを購入した場合でも費用はかかるが、戸建ての方がマンションに比べて割高

3,000万円の物件の場合、マンションと戸建てでいずれの費用も30万円前後の差額が生まれることが考えられます。さらに、戸建てで注文住宅の場合には建物が完成する前に着工金などを支払うために、「つなぎ融資」を利用する場合もあります。つなぎ融資を利用する際は、住宅ローンとは別のローンとなり、利息もかかります。その利息が30万円前後になることもあり、購入時にかかるお金としては戸建ての方が0~60万円程度多くなりそうです。
<購入時の費用として考えられる差額>

マンション 購入時にかかる費用 戸建て
約30万円 修繕積立基金 0円
0円 水道加入負担金 約30万円
※物件価格に含まれることもある
約10万円 火災保険料等
※10年保障の場合で試算
約40万円
※マンションに比べ約30万円高くなりがち
0円 つなぎ融資(利息) 約30万円
※通常の住宅ローンで処理できることや
つなぎ融資を使わなくて良いケースもある。
その場合は費用はかからない。
約30万円 合計 約30~90万円

※新築物件の場合、諸費用の目安は物件価格の3~5%(3,000万円の物件での場合90~150万円)。諸費用のうち、マンションと戸建てで差が生まれそうな費用(差額分)を表にしています。火災保険料については地震保険や水災、盗難などもつけた、いわゆる住宅総合保障を想定して試算しています。

 

2.維持費

続いて維持費について考えてみます。マンションの場合は、管理費・修繕積立金が毎月必要になります。ひと月・平米あたりの管理費単価は216.43円(2011年 不動産経済研究所 首都圏マンション 管理費調査)、修繕積立金単価は218円(平成23年国土交通省 マンション修繕積立金に関するガイドライン)と仮定します。60平米の物件だった場合、毎月支払う費用の平均額は約2.6万円で、30年間で支払う費用の合計は約940万円です。実際には当初管理費1.5万円、修繕積立金0.5万円からスタートし、徐々に費用が上がることなども多く、平均で考えると2.6万円程度と考える方が実態に近いかもしれません。
駐車場を借りる場合、東京近郊では別途毎月2万円程度かかることもありますね。2万円を30年間支払うと約720万円です。
一方、戸建ての場合は、必要になる都度、数十万から百万円前後の費用がかかります。主なものを一覧にしてみましたが、30年間で約690万円程度が目安となります。

補修内容 点検時期の目安 1回あたり
費用の例
30年間累計
補修回数 合計金額
外壁塗装 10~15年 100万円 2回 200万円
屋根塗装(スレート葺き) 15~20年 50万円 2回 100万円
軒先・軒裏塗装 15~20年 30万円 2回 60万円
樋・床下メンテナンス 15~20年 30万円 2回 60万円
シロアリ防除 5年 20万円 6回 120万円
クロス張替え 7~10年 20万円 3回 60万円
サッシまわりコーキング 7~10年 30万円 3回 90万円
合計 690万円

※「日本FP協会 夢をかなえる くらしとお金のワークブック」より

マンションと戸建てを比較した結果、30年間で支払う維持費の総額は約250万円、駐車場を含めると約970万円、マンションの方が多くかかるということがわかりました。
<維持費でかかる費用>

  維持費 駐車場
マンション 約940万円 約720万円
戸建て 約690万円
※駐車場代はかからない

 

3.固定資産税

固定資産税についてもマンションの方が高くなる傾向があります。土地に対する減税措置は手厚いのですが、戸建てに比べマンションの方が物件価格に占める建物の比率が高いためです。建物の構造上、固定資産税評価額が高くなりがちなこともマンションの固定資産税が高くなる理由の1つです。建物と土地の比率、構造や立地にもよりますが、3,000万円の物件の場合、マンションが約12万円、戸建てが約8万円と仮定すると、30年間で支払う固定資産税はマンションが約360万円、戸建てが約240万円となります(実際には特に戸建てについて、経年によって固定資産税の額も減少することが考えられます)。
<マンションと戸建ての費用差額 費用が多くかかる方にその金額を記載>

  マンション 戸建て
購入時(諸費用など) 約0~60万円
維持費(管理費、修繕・補修費) 約250万円
駐車場 約720万円
固定資産税 約120万円
合計 マンションの方が合計で約1030~1090万円高い

30年間の物件価格以外の費用については、マンションの方が1,000万円程度コストが多くかかる可能性が高いといえます。

これらの金額は概ねの目安となり、変動することも予想されます。例えばマンションについては長期修繕計画に沿って5年毎などで修繕積立金が上がっていくことが通例です。しかし、マンションの所有者で構成される管理組合で話し合って修繕積立金を据え置くこともありますし、滞納が多い場合や積立金が不足する場合には追加での集金がないとは言い切れません。集合住宅であるため、住人全体で話し合いをする中で変動することもあります。
戸建てについても古くなっても必ずしもメンテナンスをする家庭ばかりとは限りません。マンションに比べてその意思決定を家族だけでできるため、かけるコストの調整はしやすいかもしれません。一方で、予めメンテナンスの費用を準備しておかなければ必要な修繕を行いたい時にも手持ち資金が不足してしまうといった事態に陥る恐れもあります。

また、そもそも物件購入にあたっては、立地や広さ、物件価格そのものや、利便性、ライフスタイルなど、維持費以外の要素も重要です。さらに住まなくなった場合の売りやすさ、貸しやすさといった視点も重要でしょう。
購入後にかかる費用も1つの判断の目安にしながら、より自分の考えに合った選択ができると嬉しいですね。

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風呂内亜矢

1級ファイナンシャル・プランニング技能士(国家資格)、宅地建物取引士 IT企業に勤めていた26歳のとき、貯金80万円で自宅用としてマンションを衝動買いしたことをきっかけにお金の勉強と貯金を始める。現在はテレビ、ラジオ、雑誌、新聞などで「お金に関する情報」を精力的に発信している。 著書に『貯金80万円、独身の私にもできた! 自宅マンションを買って「お金の不安」に備える方法』『デキる女は「抜け目」ない(あさ出版)』がある。

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